Abstract:

Çalışmada, konut fiyatlarının belirleyicilerini ortaya koymanın yanı sıra, Türkiye’de konut piyasasında gerçekleşen fiyatlar üzerinden yaşam kalitesi faktörünün konut alımındaki yerini ve önemini tespit etmek için “Hedonik Fiyatlandırma Modeli” tahmin edilmiştir. Hedonik Fiyatlandırma Modeli’nin dayandığı hedonik fiyatlandırma teorisinin temeli, “fayda teorisi”ne ve “açıklanmış tercihler”e dayanmaktadır. Fayda, tüketicinin tükettiği mallardan ve hizmetlerden elde ettiği tatmin düzeyini ifade etmektedir. Açıklanmış tercihler ise, belli bir gelir - fiyat düzeyinde, kişinin satın alabileceği çeşitli mal demetlerinden birini tercih etmesini ve bu şekilde tercihini açıklamış olmasını ifade eder. Konutların hedonik fiyatlamasında, emlak piyasası vekil piyasa olarak kullanılmakta ve tercihler dolaylı olarak açıklanmaktadır. Burada, heterojen mal olan konutlar, kendilerini belirleyen farklı özelliklerin bir fonksiyonu olmaktadır. Hedonik Fiyatlandırma Modeli tahmininde kullanılan çeşitli yöntemler mevcuttur. Bu çalışmada, veri setindeki aykırı değerler sebebiyle söz konusu değişen varyans problemine bağlı yanlış belirlenmeye dirençli parametre tahminleri elde etmek ve konut fiyatları üzerinde etkili faktörlerin farklı segmentlerdeki değişimini görmek amaçlı “Kantil Regresyon ve Medyan Regresyon” modelleri tahmin edilmiştir. Böylelikle, Türkiye konut piyasasında mevcut, farklı segmentteki konutların bütününe bakılmış olunmaktadır Model tahmininde, nüfus, coğrafya, bölgesel kalkınma planları, temel istatistiki göstergeler ve illerin sosyo - ekonomik gelişmişlik sıralaması gibi temel faktörler dikkate alınarak TÜİK tarafından oluşturulan 26 istatistiki alt bölgeden toplanan 2995 adet yatay kesit verisi kullanılmıştır. Örneklem toplanırken “Tabakalı Örnekleme Tekniği”nden yararlanılmıştır. 26 istatistiki alt bölge tabaka olarak değerlendirilmiş ve “Hedonik Fiyatlandırma Modeli” tahmin edilmiştir. Tüm segmentlerde, oda sayısı, banyo sayısı, asansör, otopark gibi değişkenler anlamlı olmakla birlikte medyan konut fiyatının üzerine çıkıldıkça konut alımındaki en etkili belirleyicinin “konut dışı yaşam kalitesi” olduğu tespit edilmiştir. 

Keywords: