Özet:

Türkiye’de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarına göre 56 milyon adet dolayında taşınmazın olduğu görülmektedir. Taşınmaz varlığı; arazi, imar parseli (arsa) ve bağımsız bölümlerden oluşmakta olup, vakıf taşınmazlarının toplam taşınmaz stoku içindeki payının ise % 0,11 gibi düşük düzeyde olduğu tahmin edilmekte ve toplam vakıf taşınmazının parsel sayısı olarak 67.000 adet olduğu bilinmektedir. Bu çalışmada mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mazbut vakıflara ait olan ve kiralamaya konu taşınmazların kiralama işlemlerine yönelik analiz ve değerlendirme yapılmıştır. Buna ilave olarak vakıf taşınmazların kiralama işlemleri ve kira bedellerinin tespitinde yaşanan sorunlar incelenmiş ve araştırma sonuçlarına göre çözüm önerileri sıralanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre vakıf taşınmazların kira bedellerinin tespitinde genellikle emsal kira analizi yönteminin kullanıldığı ve her yıl Yurtiçi Üretici Fiyatları Endeks sayısındaki artış oranında güncellemeyapılarak cari yılın kira bedelinin tespit edildiği ve genellikle her 5 yıllık dönemde piyasa rayiç bedelini yakalamak üzere yeniden kira parası tespitinin yapıldığı saptanmıştır. Seçilmiş taşınmazlara ilişkin dosyaların analizi neticesinde, vakıf taşınmazlarının kira parası ile benzer özel mülkiyete konu taşınmazların kira bedelleri arasında önemli farklılığın olmadığı görülmüştür. Vakıflar Genel Müdürlüğü ile mazbut vakıfların bütçe gelirlerinin % 55-60’ını oluşturan kira gelirlerinin artırılabilmesi için daha etkin ve verimli taşınmaz yönetim sisteminin geliştirilmesine yönelik çalışmaların yapılması, kira bedellerinin zamanında güncellenmesi, emsal kira analizinin uluslararası değerleme standartları ve bilimsel esaslara uygun olarak yapılmasının sağlanması ve bölge müdürlükleri düzeyinde kira parasının tespiti ve kiralama işlemleri yönlerinden uygulama birliğinin sağlanması gerekmektedir. Saha çalışması (anket) sonuçlarına göre kiralama işlemlerini yapan personelin değerleme alanında eğitim, bilgi birikimi ve deneyimlerinin büyük ölçüde yetersiz olduğu anlaşılmaktadır. Bu sorunun çözümlenmesi için Bölge Müdürlükleri ve Genel Müdürlük bünyesinde kiralama ve sınırlı ayni hak tesisleri dahil bütün taşınmaz iş ve işlemlerinin yapılmasında görev alan personelin mutlaka bu alanda eğitim almış uzmanlardan seçilmesinin zorunlu olduğu ortaya çıkmaktadır. Bu çerçevede gayrimenkul işlemlerinin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi alanında uzmanlığı olan personel tarafından yapılması ve idare bünyesinden söz konusu alanda eğitim almış kişilerin kariyer uzmanı olarak istihdam edilmelerinin sağlanması zorunlu görülmektedir. Mevcut koşullarda idare tarafından sıklıkla 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na tabi değerleme uzmanları ve şirketleri ile piyasada uygulama deneyimi olan uzmanlardan rapor alınmasına özel önem verilmekle birlikte, alınan değerleme raporlarının büyük ölçüde değerleme biliminin temel ilkelerinden uzak olduğu ve değerleme standartlarına uygun raporlamanın yapılamadığı açıkça dikkati çekmektedir. Bu koşullarda idarenin gayrimenkul geliştirme uzmanlarını istihdam etmesi ve gayrimenkul yönetiminin iyileştirilmesi yoluyla kira gelirlerinin artırılabileceği ve yapılan işlemlere karşı kira paralarının tespitine ilişkin açılacak davalardan da olumlu sonuç alınmasının mümkün olacağı vurgulanmaktadır. 

Anahtar Kelimeler: